Por: Sergio Novoa. Subgerente Consultoría Inmobiliaria BMI
La realidad que se venía observando a pie de calle en los últimos años ha quedado reflejada en el primer informe oficial sobre el Índice de Acceso a la Vivienda, de la Cámara Chilena de la Construcción. El valor de la vivienda en Chile es muy alto para los ingresos promedio por hogar.
La incidencia del IVA en las viviendas a partir del año 2016, junto con una mayor restricción al crédito hipotecario, son algunos de los motivos del encarecimiento de la vivienda. Esto sumado a la presión en las ciudades debido a la construcción masiva de proyectos inmobiliarios que, en muchas ocasiones, han provocado que la ciudadanía termine exigiendo a los gobernantes un congelamiento, limitación o rechazo de los permisos de edificación y normas urbanísticas vigentes, para no ver modificado su entorno.
Esto ha terminado por provocar que el suelo que queda para hacer este tipo de proyectos, se haya encarecido radicalmente. Y como consecuencia de esto, el valor de las viviendas no ha parado de crecer en los últimos años, hasta llegar a límites de que el precio de una vivienda en un barrio como Providencia no tiene nada que envidiarle a precios de viviendas en ciudades como Madrid, Barcelona o Roma, sin que los salarios sean, en absoluto, parecidos.
El alto valor de la vivienda ha traído consigo un nuevo actor al mercado inmobiliario. En los últimos años se ha venido dando un aumento masivo de inversionistas (pequeños o institucionales) que, aprovechando las buenas condiciones crediticias y la dificultad de ciertos actores para comprar una vivienda, ha ido adquiriendo masivamente viviendas para renta.
Ahora, sabiendo todo esto, es importante buscar soluciones para revertir este problema. Lo principal es tener claro un desarrollo urbanístico sustentable, razonable, con normas urbanísticas estables, donde se densifiquen sectores de las ciudades que sea óptimo hacerlo (próximo a vías estructurantes, a medios de transporte masivos, etc).
Eso, si bien aumentaría el valor del suelo en esas zonas, se esperaría que se relajara la presión sobre el suelo fuera de dichas zonas. Otra opción a considerar es favorecer nuevos polos urbanísticos fuera de los tradicionales, lo que permitiría construir más barato y por ende abaratar las viviendas. Favorecer el mercado de arriendo puede ser una opción siempre y cuando merezca la pena el pago mensual, porque si el valor del arriendo se asemeja al del dividendo la gente siempre va a pensar que es mejor opción la compra, independientemente de si se ven al límite o no.
Una de las soluciones posibles, y que se están dando de un tiempo hasta parte, es un auge de los proyectos inmobiliarios en regiones, algo que es respuesta del deslocalizamiento de empresas que buscan suelo más barato para implantar sus industrias. El Gobierno debería fomentar este tipo de movimientos ya que no solo redundaría en el auge y desarrollo de otras ciudades del país, si no que descomprimiría el ya saturado suelo de la capital.
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