El CEO de Kastor asegura que, a pesar del aumento esperado, una gestión eficaz y la implementación de estrategias inteligentes son esenciales para mantener el equilibrio financiero
Se espera que los gastos comunes tengan un alza de hasta un 8%, pero las comunidades habitacionales tendrían la capacidad de enfrentar este incremento mediante una gestión eficiente y profesional. Según Rafael Escobar, ingeniero comercial y CEO de Kastor, “todavía las comunidades tienen bastante margen para poder hacer frente a esta alza.” Escobar enfatiza que la clave radica en contar con administradores profesionales y un plan de trabajo anual que permita identificar elementos que generen mayores eficiencias.
La experiencia ha demostrado que cuando las comunidades de edificios están bien administradas, se pueden implementar estrategias efectivas para optimizar recursos y reducir costos. Escobar señala que “lo que hemos visto es que cuando las comunidades de edificios cuentan con administradores profesionales y un plan de trabajo durante todo un año, se pueden identificar elementos que generen mayores eficiencias.” Esta planificación y profesionalismo permiten a las comunidades adaptarse a los desafíos económicos actuales.
Además, el enfoque en la eficiencia no solo ayuda a mitigar el impacto de las alzas en los gastos comunes, sino que también contribuye a una mejor calidad de vida para los residentes. Con una administración proactiva y bien estructurada, las comunidades pueden mantener su sostenibilidad y asegurar que los recursos se utilicen de manera óptima, beneficiando a todos sus miembros a largo plazo.
¿Por qué los gastos comunes son un tema tan vigente?
Los gastos comunes son un tema cada vez más vigente y cada vez más importante. Cada vez son más los que viven en comunidad. Claro, uno se va a vivir a una comunidad, está fantástico, tiene un buen barrio, probablemente tiene un montón de amenidades entretenidas, pero te encuentras con que cada mes te llega un gasto que tienes que hacer frente junto a tus vecinos, y eso no siempre es fácil de entender.
¿Qué son los gastos comunes y para qué se pagan?
Nosotros somos Kastor, una plataforma que busca apoyar a los administradores de comunidades de edificios para calcular y gestionar esos gastos comunes. ¿Qué es un gasto común? Es básicamente el resumen de todos los gastos que se generaron durante el mes ya transcurrido. Hay una cosa bien importante, porque son gastos ya realizados. En términos generales, y hablando de cómo se configura una comunidad, el 40% de esos gastos comunes corresponde al personal, es decir, al conserje, al aseador, al mayordomo y a todas las personas que están en una comunidad para que esto funcione, para darte servicio muchas veces y, por sobre todo, para darte seguridad. Ahí tienes el 40%, lo que es un porcentaje alto. El 60% restante tiene que ver con servicios básicos como luz, agua, etcétera, y el 20% tiene que ver con mantenimiento.
¿Todos pagan igual los gastos comunes?
Efectivamente, no todos pagan igual porque dentro del Reglamento de Copropiedad que se entrega cuando compras una propiedad o arriendas, se regulan una serie de cosas, normas, etcétera, sobre cómo va a ser la convivencia dentro de esta comunidad. Dentro de ese reglamento viene un factor de prorrateo, que indica cuáles son tus derechos dentro de esa comunidad. Habitualmente, ese factor corresponde a los metros cuadrados que tienes dentro del edificio. Digo habitualmente porque esto está establecido en un número que no es regla general, pero normalmente se condice con los metros cuadrados del gasto común, que corresponden a los metros cuadrados que tienes en el edificio total. Ese porcentaje es el factor que vas a multiplicar por el total del gasto para saber cuánto te corresponde pagar.
Se estima que el gasto común aumentará hasta en un 8%. ¿Qué factores están incidiendo para que suba repentinamente el gasto común?
Hay dos consideraciones importantes. La primera es que, volviendo al principio, el 40% son remuneraciones. Habitualmente, los sueldos de conserjes y mayordomos no están indexados al IPC, por lo tanto, todo IPC que sufrimos de forma importante post pandemia probablemente no se traspasó inmediatamente a los sueldos en su oportunidad.
Cuando tienes un IPC del 12, 13, 14%, probablemente se hizo insalvable en algún momento y esas alzas llegaron a las personas que sufrían, al igual que todos los chilenos, que tenían que pagar y no les alcanzaba a final de mes. Probablemente, eso está generando un alza importante en las remuneraciones.
Por otra parte, tienes el aumento del sueldo mínimo, estamos llegando a los 500 mil pesos. Un porcentaje importante de las personas que trabajan en las comunidades de edificios en puestos más bien básicos, como aseo, consejería, etcétera, probablemente tienen un sueldo inferior a los 500 mil pesos, y eso se va a traspasar inmediatamente al alza del gasto común.
El alza de la luz, ¿puede ser otro de los factores determinantes?
El 20% de los gastos comunes tiene que ver justamente con los servicios básicos, y uno de los principales factores que inciden ahí es la luz. Sobre todo, si se tiene un ascensor que ocupa una cantidad importante de electricidad, y las bombas que se necesitan para impulsar el agua a cada uno de los departamentos también utilizan luz. Probablemente, esto también se verá afectado.
En Kastor manejamos alrededor de 2,800 comunidades. Hicimos un estudio para ver qué significaría incorporar un alza de un 7% en la electricidad. En algunas comunidades, puede llegar hasta un 30% porque son consumidores de alta cantidad de electricidad. Cuando incorporamos los sueldos aumentándolos a 500 mil pesos en aquellos trabajadores que no llegaban a ese umbral, llegamos a un promedio de alza esperado entre un 6 y un 7% de los gastos comunes. Estas son todas las alzas, y efectivamente, son temas importantes.
¿Qué alternativas hay para enfrentar el alza?
Todavía las comunidades tienen bastante margen para poder hacer frente a esta alza. Lo que hemos visto es que cuando las comunidades de edificios cuentan con administradores profesionales y un plan de trabajo durante todo un año, y cuando un comité de administración trabaja en conjunto con su administrador para identificar aquellos elementos que puedan generar mayores eficiencias, se puede llegar a equiparar ese 7%. Cada comunidad es una realidad propia.
Probablemente, la racionalización de la cantidad de personas que se tienen trabajando en la comunidad va a bajar, ya que el 40% de los gastos corresponde a personal.
El uso de mayor tecnología también puede contribuir a una mayor reducción de gastos. Hoy día, por ejemplo, los ascensores en aquellos edificios que tienen más de 15 pisos permiten que la misma energía que generan al subir y bajar se acumule para iluminar algunas zonas, y eso está funcionando muy bien.
Cuando existe un buen administrador profesional y comités que trabajan en conjunto con los administradores, hay mucho que hacer en términos de eficiencia. Esto puede requerir alguna inversión por parte de la comunidad, pero probablemente se traducirá en ahorros a largo plazo.
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